Краткая памятка по налогообложению сделок с недвижимостью в 2015 году
1. Нерезидент – тот, кто находится в России менее 183 календарных дней в течение 12 мес. подряд, за исключением лечения, обучения, службы военных, командировок гос. служащих в пределах 6 мес. (ст. 207 НК РФ). Гражданство значения не имеет.
2. При дарении недвижимости налог платит Одаряемый, за исключением дарения близким родственникам - в этом случае налога НЕТ (п.18.1 ст. 217 НК РФ).
3. Датой получения дохода считается не дата подписания договора и не дата регистрации в ФРС, а дата фактического получения денежных средств (п/п 1 п.1 ст. 223 НК РФ). При стандартной фразе «расчеты произведены до подписания договора за пределами нотариальной конторы» датой получения дохода считается дата подписания договора. Это может иметь значение при совершении сделок в конце года. Если продажа была до Нового года, а покупка после Нового года, то это будут РАЗНЫЕ НАЛОГОВЫЕ ПЕРИОДЫ, что влияет на применение вычетов. Налоговым периодом является календарный год (ст. 216 НК РФ).
4. При продаже Резидентом ЛЮБОЙ недвижимости, находившейся в собственности более трех лет – объекта налогообложения НЕТ, налога НЕТ, декларацию подавать НЕ НУЖНО (п.17.1 ст. 217 НК РФ). НО если Резидент непосредственно использовал недвижимое имущество в предпринимательской деятельности – то данная льгота не действует и налог нужно платить на общих основаниях (см. п. 6 настоящей Памятки). Либо закрыть ИП и подождать еще 3 года !!!
5. При продаже НЕрезидентом ЛЮБОЙ недвижимости, находившейся в собственности как менее трех лет, так и более трех лет – налог 30% от дохода (продажной цены), декларацию подавать НУЖНО по месту прописки в РФ либо по месту продажи объекта. Трехлетний срок владения для нерезидентов НИКОГДА значения не имеет !!! Нерезидент ВСЕГДА платит 30% от дохода, вычетов и расходов НЕТ (п.4 ст. 210 НК РФ).
6. При продаже Резидентом ЖИЛОГО ФОНДА (домов, квартир, комнат), дач, садовых домиков или земельных участков и долей в них, находившихся в собственности менее трех лет доход уменьшается на 1 млн. руб. либо на размер расходов. Причем 1 млн. не на каждый объект, а на все объекты, проданные в течение календарного года. А если берутся расходы – то они считаются по каждому объекту отдельно. Применять в течение года по одному объекту вычет (1 млн. руб.), а по другому расходы – НЕЛЬЗЯ. Наличие Ипотеки на налогообложение сделки не влияет. НО если Резидент непосредственно использовал недвижимое имущество в предпринимательской деятельности – то данная льгота не действует и налог нужно платить на общих основаниях (п/п 4 п.2 ст. 220 НК РФ).
7. При продаже доли квартиры (комнаты) нужно четко разделять, что именно продается. Если продается квартира двумя собственниками (по ½) – то 1 млн. вычета при продаже делится поровну. А если человек продает только одну комнату (в коммуналке), соответствующую ½ - то тогда ему положен вычет 1 млн. Но с налоговой могут быть сложности.
8. При продаже Резидентом НЕЖИЛОГО ФОНДА, находившегося в собственности менее трех лет доход уменьшается на 250 тыс. руб. либо на размер расходов.
9. При покупке или строительстве жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них можно получить вычет, в размере фактически произведенных расходов, а также в сумме, направленной на погашение процентов по целевым займам (кредитам), полученным от банков и фактически израсходованным на новое строительство либо приобретение жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, но не более 2.000.000 рублей (без учета процентов по кредитам, размер которых ограничивается 3.000.000 руб.) (п. 3 и п.4 ст. 220 НК РФ).
Вернуть из бюджета можно только сумму РЕАЛЬНО УПЛАЧЕННОГО налога. Если доход был менее 2 млн., то неиспользованная часть вычета переходит на след. год. А если доходов не было – то НИЧЕГО НЕЛЬЗЯ ВЕРНУТЬ!!! Если человек работает – то можно получить подтверждение вычета в налоговой и Бухгалтерия на работе не будет удерживать налог до полного использования вычета.
10. Различий между работающим гражданином и пенсионером при налогообложении доходов от продажи недвижимости НЕТ, за исключением переноса на предшествующий период вычета при покупке (п.10 ст. 220 НК РФ).
